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闽系开发商煎熬期 正荣、融信、阳光城 泰禾中局战

2019-09-05 来源:东地产 用手机看

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  原标题:开发商煎熬期 闽东四龙中局战

  如果拉长时间维度,商业不过是场幸存者的游戏。在中国房地产业,当2019年“金九”季来临之时,开发商比拼幸存的残酷淘汰赛,棋至中盘。

  这个地产周期的发展变化,令人感叹唏嘘。

  启承|六年后谁是涅盘蛟龙

幸运时时彩平台  六年之前,2013年金秋,《东地产财经周刊》曾以《闽东四龙创世纪》报道过阳光城、正荣、泰禾、融信四家公司的高速发展。

  六年间,这几家当年的“闽东四龙”,人才市场求贤若渴,土地市场指点江山,产品上推陈出新,销售中搅动风云……一度书写出中国房地产业史上华丽逆袭的一幕。

幸运时时彩平台  六年之后,宏观环境今非昔比,产业环境急剧变迁,曾经引以为傲的高周转、高杠杆模式,正遭遇重重现实困境。

  当环境剧变,物种的进化路径成为幸存关键。问题随即而来,当年的闽东四龙,如今交出怎样的答卷?什么样的企业会被淘汰?什么样的企业能够穿越低谷?又是什么样的基因重塑未来?

  8月31日,上市房企半年报披露告一段落。财务数据的标准化语言之间,那些现金流持续承压的高杠杆开发商,危机在乏味的数据之后隐约可见。更糟糕的是,对这些高负债的房地产企业,曾经在过往周期中屡试不爽,撑不下去时地产政策就会松动的现象,始终没有出现。甚至少数资金链紧绷的房企,可能等不到市场全面回暖的那一天。

  在市场去化率变慢,企业逐步进入偿债高峰的关键阶段,从群体上看,最焦虑的开发商当属高杠杆高周转的房企。其中尤以闽系地产商为甚,这个信仰“爱拼才会赢”,以冒险和果敢而在上一周期中实现华丽逆袭的地产商帮,连同那些高杠杆的其它房企一道,正在进入一个史无前例的煎熬期。

  梦醒|全面降息房地产除外

  过尽千帆皆不是。

  国内政策大力稳增长的宏观背景下,汽车、家电、旅游等相关行业利好频出。而曾经在过往二十多年间,在多个经济周期中被视为经济稳增长“定海神针”的房地产业,始终没有等来产业松绑的消息。

  7月30日,中共中央政治局会议强调:“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

  7月31日,央行报告掷地有声:“房地产行业占用信贷资源依然较多”。

  8月25日,央行发布有关房地产市场报价利率(LPR)的公告,对房贷利息作出了规定,在全面的降息周期中,唯房地产业利息不降。

  事实上,央行多次强调了“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制。简单来说,通过利率市场化改革,所有行业都有望迎来贷款利率实质下降,但房地产业被排除在外。从坊间各种渠道来看,当前房地产的融资成本甚至不降反升。

  一切现实都表明:在房地产业高速发展了数十年之后,在经济结构转型升级的当下关键阶段,重回地产调控旧思路,寄望予政策刺激的梦该醒了。

  随着偿债高峰期的到来,对资金链紧崩的那些房企来说,企业的存续成了一场和时间赛跑的游戏,目光必须回到严峻的现实。

  现实|亮点不乏压力更迫切

幸运时时彩平台  具体来看,作为高周转高杠杆的典型代表企业——“闽东四龙”,可谓喜忧参半。

  阳光城半年报显示,公司实现营业收入 225.11亿元,同比增长 48.03%,公司实现归属上市公司股东的净利润 14.49 亿元,同比增长 40.52%,公司资产负债率 83.58%,较去年底减少 2.15 个百分点,平均融资成本 7.72%。净资产负债率 145.13%,较去年底下降 37.09 个百分点。

幸运时时彩平台  正荣地产半年报显示,2019 年上半年,公司实现营业收入 136.5 亿,同比增长 10.8%,实现核心净利润 11.5 亿,同比增长 33.4%,实现归属于上市公司股东净利润 9.3亿,同比增长 11.1%。净负债率为 70.8%,相比 2018 年末降低 3.2 个百分点。整体融资成本 7.6%。

  融信中国中期业绩公告披露, 2019 年上半年营收 266。2 亿元,同比增长 86。3%,实现归母净利润 19。8 亿元,同比增长 29。9%。截止到 2019 年中,公司的净负债率为 77%,相比 2018 年末下降了 26。8 个百分点。平均融资成本从2018 年末的 7。1%下降到 6。9%。

幸运时时彩平台  泰禾集团2019年半年报告显示,上半年泰禾集团营收145。1亿元,同比增长14。33%,归属于上市公司股东的净利润15。6亿元,同比增长58。74%;资产负债率较2018年末下降2。28个百分点,至84。60%。

幸运时时彩平台  在看似亮点不少的财务数据之下,家家其实都有本难念的经。

  阳光城负债率尽管已大幅下降,但净资产负债率仍高达145.13%,显性融资成本徘徊于7.72%。

  要知道,此前曾高喊“活下去”的头部企业万科,上半年销售金额3340亿元,同比增9.6%。其净负债率仅为35.04%,最新发行的住房租赁公司债,票面利率更低到3.65%。在行业的下行周期中,每一个在上升周期可以忽略的差距都会被显着放大。

  正荣地产各项财务数据表现均衡,但受制于增长预期,股价表现乏善可陈,这反过来制约公司权益型融资。公司在7月下旬配售股份,定价为4。95元,9月2日股价报收4。81元,配售价与现价已经倒挂。

  融信中国各项财务数据表现改善较大,但上半年销售令人难以信服。2019年上半年累计实现合同销售金额567亿元, 较其1400亿元目标,完成率仅40%,考虑到当下的销售市况,未来完成全年目标极具挑战。

  泰禾是一家关注度很高的公司,半年报高增长的业绩背后,未来的可持续发展却疑点重重。这家“战略突出,执行平庸”的企业,去年以来通过连续不断的出售项目,暂时解除债务警报。但是,项目的转让只是一次性收入,且随着容易脱手项目的易手,后面才是难啃的硬骨头。另一方面,一旦主营业务失去增长预期,投资者的反应可想知。考虑到大股东接近100%的股权质押率,一旦股价守不住,资本市场风险如影随形。此外,公司7月中旬境外发债,票面年息高达15%。

  一年前的陆家嘴论坛上,中国银保监会主席郭树清曾告诫投资者,“理财产品收益率超过6%就要打问号,超过8%很危险,超过10%就要做好损失全部本金的准备。”

  成败|新均衡主义 “幸存”才有未来

  产业的发展仍在浩荡前行,作为参与其中的企业,在这场比拼幸存的游戏中,可谓规则清楚,结局残酷。

  在上一轮地产上升周期中,以闽东四龙为代表的福建房企,通过深耕核心都市圈,重金吸引人才,强化产品品质,依托高杠杆与高周转,项目快速去化,销售、营收实现数十倍增长,股票市值水涨船高,并进一步通过资本市场强化了企业扩张。然而,当下行周期来临时,高杠杆的双刃剑效应显露无疑。

  正所谓盈亏同源。上升周期中加速扩张的资产规模,急剧膨胀的利润,快速上升的市值;在下行周期中翻转过来,为资产规模拖累的企业,失血的现金流,跌跌不休的股价……而这种残酷现实或许只刚刚开了个头,未来市场竞争的惨烈程度或许仍将超越今天的想象。

  不过,在自然选择中,任何一次环境剧变之后,幸存下来的物种,往往迎来新的繁荣。以幸存为特征的商业竞争也概莫能外。

  在2003年调控的周期中,在当年直追万科的顺弛倒下之后,孙宏斌借助融创再度崛起,并在近几年的市场更迭中成为大赢家。

  与资本密集的地产业相似,金融业也有类似案例。

  对冲基金教父、桥水投资公司(Bridgewater Associates)创始人瑞。达利欧在《原则》一书中写下了自己早年激进投资带来的深刻教训:破产教会了我谦虚与恐惧,让我抱有一种开放的心态,有一种敬畏之心,平衡了激进作风。这最终让他东山再起,最终得以缔造出管理规模达万亿级的全球第一对冲基金。

  在这些重焕荣光的案例中,显而易见,信誉是关键因素。一家企业短期遭遇重大挫折甚至破产,如果信誉作为企业基因能够被传承,那么这个企业家及这个企业就具备了复活的可能性。

幸运时时彩平台  尽管中国房地业的奔腾年代或许正一去不返,但在大浪淘沙之后,当市场竞争在未来某个时间段趋于新的均衡,这个即使略有萎缩也仍然高达十万亿级的产业,仍将诞生新的可能。

  在剧变的时代,以闽东四龙为代表的房企,究竟会走出怎样的进化之路,这些企业的发展道路究竟通往何处,有关其后续发展,《东地产财经周刊》仍将持续追踪。

责编:小贝


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